Esta é uma das perguntas que eu mais ouço: "Marcos, tenho R$ 1 milhão para investir. Compro um imóvel bom ou divido em alguns menores?"
A resposta começa por outra pergunta: o imóvel é para você usar ou para investir?
Se for para morar ou para a família aproveitar, conforto e uso pessoal pesam, e o imóvel maior pode ser a escolha certa. Se for investimento, o critério é outro: quanto o capital rende, quanto ele valoriza e quanto risco você corre. E aí os números costumam apontar para a diversificação em imóveis compactos.
A comparação em short stay
Usei o short stay, a locação por temporada o ano todo, porque é o modelo que mais rende para quem investe em Florianópolis. Mesmo capital, duas estratégias:
| 1 imóvel de alto valor* | 3 imóveis compactos* | |
|---|---|---|
| Perfil | 3 dormitórios, 120 m² | Studios ou lofts de 21 m² a 40 m² |
| Investimento | R$ 1.000.000 | R$ 1.050.000 (3 × R$ 350 mil) |
| Diária média | R$ 750 | R$ 330 cada |
| Ocupação no ano | 45% | 60% |
| Receita bruta no ano | R$ 121.500 | R$ 213.840 |
| Custos (gestão, condomínio, IPTU) | R$ 45.600 | R$ 57.168 |
| Renda líquida no ano | R$ 75.900 | R$ 156.672 |
| Rentabilidade líquida | 7,6% | 14,9% |
| Valorização estimada | 3% a 4% a.a. | 4% a 6% a.a. |
| Retorno total estimado | 10,5% a 11,5% a.a. | 19% a 21% a.a. |
*Valores de exemplo, para ilustrar a lógica. Cada empreendimento tem diária, ocupação, condomínio e valorização próprios. Estimativas antes do IR, não promessa de rentabilidade.
A diferença é de cerca de R$ 81 mil por ano de renda, ou mais de R$ 400 mil em cinco anos, sem contar a valorização e já considerando os R$ 50 mil a mais investidos nos compactos.
Premissas: gestão de 20% sobre a receita de temporada nos dois casos. Imóvel de alto valor com condomínio de R$ 1.400/mês e IPTU de R$ 4.500/ano; cada compacto com condomínio de R$ 350/mês e IPTU de R$ 600/ano.
Quer ver essa mesma comparação em locação anual, no modelo híbrido ou com imóveis específicos? Fale comigo que eu faço uma análise personalizada para o seu capital.
Por que a diferença é tão grande
Porque o imóvel compacto não é um "apartamento menor". É outro tipo de ativo:
- o hóspede de curta estadia quer de 21 m² a 40 m² bem resolvidos, não 120 m²;
- um imóvel com o triplo do tamanho não cobra o triplo da diária;
- imóveis grandes dependem de famílias em férias, o que concentra a ocupação no verão;
- condomínio, IPTU, limpeza e manutenção crescem com o tamanho.
O imóvel grande é otimizado para conforto. O compacto é otimizado para renda.
Diversificação: o risco não fica concentrado
Com três unidades:
- um imóvel vazio ainda deixa dois gerando renda;
- precisa de dinheiro? Vende um e mantém os outros;
- um problema de manutenção ou de hóspede afeta um terço da renda, não tudo;
- dá para ter bairros e empreendimentos diferentes e não depender de um só.
Com um imóvel só, qualquer problema afeta 100% do investimento.
Liquidez: quem compra na hora de vender
Há muito mais compradores para um imóvel de R$ 350 mil do que para um de R$ 1 milhão, seja porque o ticket é menor, seja porque cabe em financiamento. Na prática, isso costuma significar venda mais rápida e menos pressão para dar desconto. E você pode vender uma unidade de cada vez, conforme a necessidade.
O outro lado (para ser justo)
Três imóveis dão mais operação: três condomínios, três anúncios, mais reposição de mobília. Por isso a gestão profissional entra na conta (os 20% já estão nas premissas). E, se o seu objetivo inclui usar o imóvel com a família, o imóvel maior pode fazer mais sentido, porque aí o conforto também tem valor.
Conclusão
Para quem investe pensando em renda, valorização e risco diluído, e não em uso pessoal, dividir o capital em imóveis compactos bem localizados tende a render bem mais que concentrar tudo em um único imóvel de alto valor.
Não é preferência pessoal. É matemática.
