Um dos paradigmas mais arraigados do mercado imobiliário é: "imóvel bom tem garagem".
Para quem vai morar, eu concordo. Para quem vai investir num studio voltado a temporada, a vaga fixa costuma ser um custo que reduz a rentabilidade, e o investidor paga por algo que o hóspede não usa.
Quem é o hóspede de um studio em Florianópolis
O turista de curta temporada chega de avião, se desloca de Uber ou aplicativo, anda a pé pelo bairro e pela praia e, quando precisa, aluga um carro por alguns dias. Ele escolhe o imóvel por localização, fotos e avaliações, não pela vaga.
O inquilino de moradia de um studio costuma ser jovem, trabalha remoto ou perto de casa, e muitas vezes não tem carro. Quem tem família e dois carros procura outro tipo de imóvel, de dois ou três quartos.
Ou seja: o público do studio de investimento, em sua maioria, não usa vaga fixa.
Os números: com e sem vaga
Considerando uma vaga de garagem de R$ 140 mil, valor médio nos lançamentos de Florianópolis:
| Studio sem vaga | Studio com vaga | |
|---|---|---|
| Investimento | R$ 350.000 | R$ 490.000 |
| Renda líquida no híbrido | R$ 32.848 | R$ 33.228 |
| Rentabilidade no híbrido | 9,4% | 6,8% |
| Renda líquida em short stay | R$ 52.224 | R$ 50.724 |
| Rentabilidade em short stay | 14,9% | 10,4% |
A vaga custa R$ 140 mil a mais e acrescenta pouca renda: um aluguel de moradia um pouco maior, que quase empata com o condomínio e o IPTU extras. O resultado é que, no híbrido, a rentabilidade cai mais de um quarto, de 9,4% para 6,8% ao ano. Em short stay a queda é ainda maior, de 14,9% para 10,4%: o hóspede não paga pela vaga, mas o proprietário paga o condomínio dela o ano todo.
Premissas: as mesmas dos outros artigos. A vaga acrescenta R$ 150/mês ao aluguel de moradia e nada na temporada. Ela custa ao proprietário cerca de R$ 700/ano no híbrido e R$ 1.500/ano em short stay, entre IPTU e condomínio. O valor da vaga varia muito por bairro e por empreendimento: faça a conta com o número real.
O que fazer com os R$ 140 mil
A pergunta certa não é "quanto custa a vaga?", e sim "o que esse dinheiro faria em outro lugar?".
- Aplicados a 10% ao ano líquido, R$ 140 mil viram cerca de R$ 363 mil em 10 anos.
- Ou pagam 40% de um segundo studio, que dobra a renda e dilui o risco.
E quando o hóspede precisa de carro?
Os empreendimentos pensados para temporada resolvem isso de outras formas:
- vagas rotativas ou compartilhadas, usadas sob demanda, como num hotel;
- estacionamentos rotativos próximos, pagos por dia de uso;
- locadoras e aplicativos, que para quem fica poucos dias saem mais baratos que manter uma vaga.
Quem usa, paga quando usa. Quem não usa, não paga nada.
Quando a vaga faz sentido
Para ser justo, há casos em que eu recomendo a vaga:
- quando o imóvel será usado pela família parte do ano;
- quando o foco é aluguel de moradia de longo prazo, num bairro onde o carro é indispensável;
- quando a revenda será para morador, e não para investidor.
Por que Florianópolis favorece o modelo sem vaga
- O turismo é central na economia, e o hóspede chega sem carro.
- Aplicativos de transporte são abundantes e baratos na ilha.
- Bairros caminháveis, perto do mar, de comércio e de gastronomia.
- O trabalho remoto reduziu a necessidade do carro no dia a dia.
Conclusão
Para morar, vaga é conforto. Para investir em temporada, ela costuma ser capital parado que reduz o retorno.
Antes de pagar por ela, faça a conta: quanto ela acrescenta de renda e o que esse dinheiro faria em outro lugar. Na maioria dos studios de investimento em Florianópolis, a resposta é clara.
