Depois de quase 20 anos analisando mercado imobiliário (11 no Sudeste e 9 aqui na ilha), posso dizer com tranquilidade: Florianópolis tem uma dinâmica própria, que depende pouco do humor do cenário nacional.
O que mudou nos últimos anos não foi a demanda. Foi a forma de calcular o retorno. E entender essa mudança é o que separa uma compra boa de uma compra mediana em 2026.
Florianópolis não é moda, é estrutura
A procura por imóvel na ilha vem de fatores concretos e duradouros:
- Turismo consolidado, que deixou de depender só do verão: eventos, negócios e o turismo de inverno espalharam a ocupação pelo ano.
- Migração de profissionais de alta renda, trazidos pelo trabalho remoto e pelos polos de tecnologia.
- Qualidade de vida, que atrai e, principalmente, mantém quem chega.
- Aluguel em alta: segundo o FipeZap+, o aluguel residencial em Florianópolis subiu cerca de 60% em três anos (ago/2022 a ago/2025), colocando a cidade entre as cinco capitais com aluguel mais caro do país.
Somado a isso, existe um público que cresce ano após ano: o hóspede de curta temporada. Ele chega de avião, fica de três a sete dias, reserva por aplicativo, anda de Uber e não precisa de vaga de garagem nem de um imóvel grande. Precisa de um lugar bem localizado, limpo e funcional.
A mudança na conta: moradia, híbrido ou short stay
O jeito tradicional de avaliar um studio era olhar apenas o aluguel mensal. Hoje existem três formas de alugar o mesmo imóvel:
- Só moradia: contrato de longa duração, o ano todo.
- Híbrido: aluguel de moradia na baixa temporada e locação por temporada nos meses mais fortes.
- Short stay: locação por temporada o ano todo, por plataformas como Airbnb e Booking.
Veja um studio de R$ 350 mil nas três formas, com as mesmas premissas:
| Só moradia | Híbrido | Short stay | |
|---|---|---|---|
| Aluguel de moradia | 12 meses × R$ 2.200 | 8 meses × R$ 2.200 | — |
| Temporada | — | 4 meses: 72 diárias × R$ 330 | 12 meses: 216 diárias × R$ 330 |
| Receita bruta no ano | R$ 26.400 | R$ 41.360 | R$ 71.280 |
| Custos (gestão, condomínio, IPTU) | R$ 3.240 | R$ 8.512 | R$ 19.056 |
| Renda líquida no ano | R$ 23.160 | R$ 32.848 | R$ 52.224 |
| Rentabilidade líquida | 6,6% a.a. | 9,4% a.a. | 14,9% a.a. |
| Retorno total estimado | 11% a 13% | 13% a 15% | 19% a 21% |
O retorno total soma a renda líquida a uma valorização estimada de 4% a 6% ao ano, antes do imposto de renda. Para comparar: o índice FipeZap registrou valorização próxima de 8% ao ano em Florianópolis no período recente, o que mostra que a premissa de 4% a 6% é conservadora.
O short stay é o que mais rende no papel, mas também é o que mais depende da localização e da gestão: a ocupação precisa se sustentar fora do verão. Se a média do ano cair de 60% para 50%, a rentabilidade líquida vai de 14,9% para 12,2%, ainda acima do híbrido. Por isso ele funciona melhor em regiões com demanda o ano todo, como o centro e os bairros perto do mar com turismo consolidado. O híbrido é o caminho mais previsível onde a temporada se concentra no verão.
Premissas: 60% de ocupação nas noites de temporada (120 noites no híbrido, 360 no short stay) e diária média de R$ 330; gestão de 20% sobre a temporada e 10% sobre a moradia; condomínio de R$ 350/mês pago pelo proprietário nos meses de temporada; IPTU de R$ 600/ano. Não inclui mobília e enxoval, necessários para operar em temporada. Estimativas, não promessa de rentabilidade.
Onde a conta fecha melhor
A rentabilidade não depende só do imóvel. Depende de onde ele está e de quem vai querer se hospedar ali.
Sul da Ilha (Campeche, Novo Campeche): demanda turística forte e consolidada, praia a poucos minutos a pé, público de casais e nômades digitais. É onde o modelo de temporada é mais previsível.
Norte da Ilha (Jurerê): o turismo de padrão mais alto da ilha. Diárias maiores no verão e forte apelo para quem busca imóvel perto do mar.
Região central e Baía Norte (Centro, Beira-Mar, João Paulo): o público é o turista de negócios e o hóspede de média estadia. A sazonalidade é menor, porque a cidade funciona o ano inteiro.
Fora da ilha, na Serra Catarinense: um mercado diferente, de casas e turismo de experiência, como Rancho Queimado. A lógica é outra (mais diária, menos ocupação) e vale uma análise separada.
O fator compacto (e sem vaga)
O insight econômico mais importante para 2026 é que o imóvel de investimento não precisa ser o imóvel em que você moraria. Um studio ou loft de 19 m² a 45 m², bem localizado e sem vaga de garagem fixa:
- custa menos, e a rentabilidade é calculada sobre um valor menor;
- atende exatamente o hóspede que chega sem carro;
- tem um público comprador maior na hora da revenda.
Explico a questão da vaga em detalhe no artigo Por que o studio de investimento não precisa de vaga de garagem.
Conclusão: o que eu procuro em 2026
Se eu estivesse comprando para investir hoje, procuraria:
- imóvel compacto (studio ou loft);
- localização com demanda real de temporada, perto do mar ou de polos de negócio;
- sem vaga fixa, para não pagar por algo que o hóspede não usa;
- modelo de renda híbrido, que reduz a vacância;
- preço justo de entrada, de preferência na planta ou em modelo a preço de custo.
O mercado mudou. Quem entende os números, e não só o preço, aproveita a janela.
